请注意房价不跌是万幸小抬头尽快出货

请注意！房价不跌是万幸，小抬头尽快出货

文/杨国英

今晚，政治局会议的通稿出炉，再次提及楼市。

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体的长效调控机制。”

这一政策导向的实锤，对年后市场迷漫的一股“房价将再次暴涨”的声潮，可谓是重重的一击。

当然，这种声潮是诱导性的，是由开发商、房产中介和房产自媒体，基于相关利益共识，无意识联合炮制而成的。

01

春节过后的两个月，一二线城市的住宅成交量普涨，局部城市的成交量甚至有翻一二番的。

成交量的大幅上升、以及大部分一二线城市房价的小幅微涨，直接给由多个楼市利益关联方构成的“唱多派”，提供了迟到一年之久的弹药——最终的舆论诱导方向无非是，房子你得买了，再不买，你就永远买不起了！

我来说点真相，免得大家误判中招！

成交量普涨、甚至翻番，注意，绝大多数城市基本都是环比，而不是指同比，这是因为去年底楼市的观望情绪特别严重，成交量的基数过于偏低，基数过低，翻番也就正常，这并不能代表楼市有多么火爆。

毕竟，春节后的最近两个月，楼市“楼市量价齐升”的景象，并没有真正出现——我们看看3月份70大城市的房价变动情况（注：一二线城市的新房还普遍存在限价，所以，我们只采用二手房的成交价量）：

1，一线城市的北上广深，二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。二手住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上个月扩大0.2个百分点。

2，31个二线城市，二手住宅销售价格环比上涨1.2%，上月为下降0.2%。二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅与上月相同。

综上，可以分析得出，一线城市的北上广深的房价，无论是环比，还是同比，涨幅都不明显，0.5%以下的波动，我们可以忽略不计。但是，二线城市二手房同比价格上涨可是8.2%啊，这貌似很吓人，但是，这其实是二线城市补涨的延续，我们基本可以视为这一轮（过去4年）房价大涨的尾声——因为，绝大多数二线城市（除热点城市外）的房价补涨是从2017年才启动的，2018年下半年进入高点回落，所以，如果我们到8月份再看这些城市房价的同比数据，大概率是要趋平的。]

春节后的最近两个月，一二线城市的房价，确实是小抬头，但是，我们不仅不应该以此断定房价还将进一步大涨，而且我们要小心，要万分小心，不要被相关诱导性的舆论割了韭菜。

02

请理性思考！

春节后的房价小抬头，既有去年底观望情绪严重、春节后房贷利率调降、以及购房资格（一些二线城市）直接或变相降减的因素，但构成主导性因素的是，春节后货币供给的宽松，我们可以看看3月份罕见的社会融资增量和信贷增量。

货币之水漫出，什么都会涨，都应该涨，相比A股春节后高达30%以上的涨幅，楼市的这点小涨算什么呢？

真的不算什么！

当下楼市的小抬头，我个人认为，这是近四年楼市春天的尾声，除非刚需，我们不仅不应该再去炒房，而且应该尽早出货。

1，政策没有发生结构性的松动，今晚政治局的会议，依然在强调“房住不炒”的宗旨。

所以，2019年我们将看到，A股在大涨一波后，还将有一定的涨幅，我个人的判断，是要上到4000点上方的。但，A股会大涨，房价却不会、更不可以大涨。股市毕竟是可以给实体经济输血的，楼市对实体经济有什么益处呢？何况，从租售比来说，我们的房价本来就很虚高了。

2，楼市的获利逻辑已经发生变化，过去20多年，大家炒房的获利逻辑是什么？并不是严格意义上的资产回报率，1%—2%的年租金回报率，一半的资金成本都抵消不了，炒房的获利逻辑是一个“炒”字，去赚后面接盘人的钱、而不是租客的租金。

过去20多年，炒房的这种获利逻辑，如果我们非要找出合理性，那就是提前透支人口城市化的红利——提前进城的，提前在大城市买房的，赚了后进城、后买房的人的钱，仅此而已！

那我们的人口城市化，还有多大的空间呢，不能说没有，但整体不大、且是二级分化的，一线和二线的头部城市，全中国合计20个以内的大城市，未来20年，还有一定的人口吸附效应，但是，这种效应也在大幅递减——以前是大家争着挤着往大城市赶，现在则是大城市（一线城市除外）在不断降低门槛“抢人”。

所以，从人口城市化的角度看，当下的房价已经严重透支，至少需要2—3年的时间来对冲这种透支，而从5—8年以来的中期看，一二线城市的房价还将有一定幅度的上涨（但绝不会再暴涨），至于三线和三线以下的小城市，未来的房价，则是绝对悲观的，人口持续净流出嘛。

过去是炒房，未来，3—5年后，房产必将回归资产的本质属性，以租金收益率、而不是预期接盘侠的接盘价格，作为房产投资的核心依据——接盘侠越来越少了，都快没有了，何况，房产税已经越来越临近了！

小抬头正是出货时，房价不跌已是万幸，请不要再侥幸了！

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